房(fáng)地産債券到期将達2306億 未來會增加融資比例

http://news.dichan.sina.com.cn證券日報2019/7/15 

　　7月(yuè)(yuè)12日，國家發改委發布《關于對房(fáng)地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》。《通知》明确指出，房(fáng)地産企業發行外債隻能(néng)用于置換未來一(yī)年内到期的中長期境外債務，這表明房(fáng)企的外債發行融資渠道将被進一(yī)步收緊。衆所周知，由于房(fáng)地産企業具有高杠杆運作(zuò)、投資規模大、運營周期長的特點，因此房(fáng)企的融資能(néng)力才是其核心競争力，而主要融資方式，包括銀行貸款、債權融資、股權融資、結構化(huà)融資、非标融資、其他資金(jīn)等方式。

　　“國有地産企業主要以銀行信貸融資爲主，民(mín)營地産企業融資方式較爲多元化(huà)。”華泰證券固定收益首席分(fēn)析師張繼強表示，在國有地産企業中，除規模較小、商(shāng)業地産較多的企業外，整體以銀行信貸融資爲主，企業的融資成本相對較低(dī)、再融資的難度較小；而民(mín)營企業的融資方式比較多元化(huà)，由于企業信用資質的差異，導緻民(mín)營企業通過單一(yī)渠道實現融資的可能(néng)性較小，銀行貸款、境内債券、境外債券、非标爲适用于不同民(mín)營企業的融資渠道。

　　對于銀行信貸融資，張繼強表示，目前銀行貸款占全國房(fáng)地産開發資金(jīn)來源10%以上(shàng)。銀行貸款主要包括房(fáng)地産開發貸款、并購貸款及拆遷貸款三種，房(fáng)地産開發貸款用于房(fáng)地産的建設，房(fáng)屋銷售回款是開發貸的還款來源。

　　另外，境内債券融資和境外債券融資也(yě)是房(fáng)地産重要的融資渠道之一(yī)。張繼強分(fēn)析稱，對于境内發債，由于公開市(shì)場債券缺乏抵押品擔保，投資者對于地産企業的信用資質要求較高，不同資質房(fáng)企之間的融資成本差異較大。2015年，随着房(fáng)地産企業陸續被允許在銀行間市(shì)場發行債券，地産債發行量實現翻番；2016年10月(yuè)(yuè)，随着上(shàng)交所、深交所發布《關于實行房(fáng)地産、産能(néng)過剩行業公司債券分(fēn)類監管的函》，嚴格控制公司債發行及發行資金(jīn)用途，地産債發行規模銳減。

　　張繼強還表示，境外債券目前發行的境外債是以美元債爲主。随着2015年境内企業海外發債由審批制轉爲備案制，房(fáng)地産企業在境外融資規模出現顯著增加；2018年在國内金(jīn)融嚴監管，規範表外融資的背景下(xià)，也(yě)随着中資美元債市(shì)場的發展，房(fáng)地産企業加大海外融資規模。

　　“從這兩年房(fáng)企資金(jīn)到位情況看，房(fáng)屋銷售帶來的資金(jīn)回籠大概占所有資金(jīn)的30%，而貸款本身(shēn)大概占據30%，剩下(xià)的則是自籌和外部融資，而債券融資比重或在10%左右的水平，其他私募資金(jīn)的占比會低(dī)于10%。”易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　嚴躍進認爲，防範金(jīn)融風險、積極去杠杆和查處違規資金(jīn)，是當前融資環境收緊的一(yī)個很重要導向，而融資政策收緊，尤其是融資額度減少，自然會增加房(fáng)企的融資成本。另外，從資金(jīn)錯配等角度看，債券融資往往容易形成“發新(xīn)債償舊債”的模式，後續若是存在此類期限上(shàng)的不對等，那麽适當增加更長周期的融資也(yě)是有必要的。

　　值得一(yī)提的是，2019年上(shàng)半年房(fáng)地産債券到期僅達513億元，而下(xià)半年将達到2306億元。中信建投證券研究發展部宏觀固收首席分(fēn)析師黃文濤表示，房(fáng)地産債券到期壓力，總體将延後至2021年。根據年度數據顯示，存量房(fáng)地産債券到期高峰在2021年，達到7158億元，而半年償付高峰在2021年下(xià)半年，達到3622億元。不過，存量房(fáng)地産債到期壓力在2025年以後大幅減弱。

　　展望未來，嚴躍進表示，由于信托融資和公司債目前是已經有所收緊，而股權融資等相對而言管控會少一(yī)點，因此，後續房(fáng)地産企業在債權融資方面會相對保守一(yī)些(xiē)，而股權融資比例會有所增加。